二级市场难题不少

北京市住房二级市场自11月15日正式面向社会开放以后，一时成了市民们街头巷尾谈论的热门话题。乐观的人说，政策已定，那些想通过住房二级市场卖旧房买新房，卖小房买大房的市民肯定会蜂拥而出，为正在趋旺的商品房市场再添一把火。悲观的人说，北京是个特殊的地方，凡事都要慢半拍，住房二级市场虽已正式开放，能否真正火起来还很难说。

笔者认为，二级市场从长远来看，乐观；短期来看，不容乐观。因为，北京住房二级市场虽已正式开放，但仍有很多难题需要解决。

目前的北京住房二级市场，房地产交易部门的管理机构设置不是很到位，很难适应二手房市场的需求。按规定由各区县房地局交易中心办理买卖过户办证手续，但这些机构能否按《办法》规定期限内及时答复入市申请，及时作出评估的复核决定等，市民们仍抱有不少的疑虑。更重要的是，北京市目前仍没有一家既像委托行又像旧货市场一样的大型、集中式的二手房市场，能让市民的二手房批准入市后，在足不出“市”的情况下，就可以直接在“市”内办理估价、过户、卖出；需要买二手房的市民也能在“市”内直接购买二手房，不必自己去找上家、下家办理各种手续，达到一步到位的全过程服务。从目前各区县房地产交易中心的实际情况来看，北京市要建立这样一个市场或达到这么一个标准市场难度很大。

北京虽是一个信息多、广、快、灵的地方，却没有一家全市联网的二手房信息网。经营商品房的一些房地产市场及中介机构大都属于局域网，由于经济利益的关系，这些机构都不愿实行资源共享。目前，北京开通的房地产网已不下10家，而这10余家房地产网络，也不过是以房产市场模式建立自己的局域网络，即便这10余家房地产网实行网络资源共享，也未必做得具体、全面、快捷。目前，正在进行房屋交换的一般民营中介机构还是依靠新闻媒体、报纸的分类广告以及电话热线来发布信息。假如北京住房二级市场也像这种情况一样，让市民去翻阅报纸、收听热线、电话咨询等方式去进行交易，那这样的一个二级市场只会是做死容易做活难。北京市住房二级市场才刚起步，尽快建立一个大型二手房交易信息处理中心，或者建立全市资源共享的二手房信息网络，让那些想通过二级住房市场的市民在申请登记批准入市后，全部手续通过网络来完成应是当务之急。

已购公房上市只是住房二级市场的一个部分，二级市场还包括已购商品房、私房等的上市交易。据介绍，北京现有住房1．5亿多平方米。为此，曾有人算过一笔账，只要有10％进入二级市场，每年的交易量就很惊人。虽然这种算命式的预言未必准确，但市场潜力巨大是不争的事实。

但房改房上市交易除入市审批和最后办理过户手续外，全是纯市场行为，一般来说，无论是想出售自家的房改房还是想买套便宜适用的房改房，都离不开中介的介入。所以，选择什么样的中介，将直接影响到支付的费用、完成交易的时间等各个方面。也就是说，住房二级市场的重头戏是中介。